法定地上権とは｜成立の要件と更地の引っかけ（民法388条）
この記事の要点
法定地上権とは、土地と建物が同一の所有者に属するときに抵当権が実行され、土地と建物の所有者が別々になった場合に、建物のために法律上当然に成立する地上権です（民法388条）。
成立には、抵当権の設定当時に建物が存在し、かつ土地と建物が同一所有者だったことが必要です。
更地に抵当権を設定し、その後に建物を建てた場合は、設定当時に建物がないため法定地上権は成立しません。
土地と建物は別々の不動産です。同じ人が両方を持っているときは、自分の土地に自分の建物を建てるだけなので、土地を使う権利（賃借権など）をわざわざ設定しません。しかし抵当権が実行されて土地と建物の所有者が分かれると、建物は土地を使う権利を持たないまま取り壊されかねません。これを防ぐのが法定地上権です。
成立の要件（388条）
民法388条から、法定地上権の成立には次の要件が必要とされています。
| 要件 |
|---|
| ① 抵当権の設定当時、土地の上に建物が存在していたこと |
| ② 抵当権の設定当時、土地と建物が同一の所有者に属していたこと |
| ③ 土地・建物の一方または双方に抵当権が設定されたこと |
| ④ 抵当権の実行（競売）により、土地と建物の所有者が別々になったこと |
これらを満たすと、その建物について地上権が設定されたものとみなされ、建物の所有者は土地を使い続けることができます。地代は、当事者の請求により裁判所が定めます（388条後段）。
更地に設定した後に建てた建物（引っかけ）
もっとも注意したいのが、抵当権の設定当時に建物が存在していたかどうかです。更地（建物のない土地）に抵当権を設定し、その後で建物を建てた場合は、設定当時に建物が存在しないため、法定地上権は成立しません。
抵当権者は、更地として土地の担保価値を評価しています。後から建物が建ったからといって法定地上権を認めると、土地の価値が下がり抵当権者の予測を害するためです。設定当時に建物があったかが分かれ目になります。
過去問・学習のポイント
法定地上権は、4つの成立要件（設定当時の建物の存在・同一所有者・抵当権設定・実行による所有者の分離）と、更地に設定した後に建てた建物では成立しないという点が重要です。土地と建物が別個の不動産であるという日本の不動産の基本構造とあわせて理解しておきましょう。
理解度チェック
Q. 法定地上権は、抵当権の設定当時に土地と建物が同一の所有者に属していたことを要件とする。○か×か。
○。設定当時に建物が存在し、かつ土地と建物が同一所有者であったことが要件です（民法388条）。
Q. 更地に抵当権を設定した後にその土地に建物を建てた場合でも、抵当権の実行により法定地上権が成立する。○か×か。
×。抵当権の設定当時に建物が存在しないため、法定地上権は成立しません。
Q. 法定地上権が成立した場合の地代は、当事者の請求により裁判所が定める。○か×か。
○。民法388条後段により、地代は当事者の請求によって裁判所が定めます。
まとめ
法定地上権は、抵当権の設定当時に建物が存在し土地と建物が同一所有者であった場合に、抵当権の実行で所有者が分かれたとき、建物のために成立する地上権です（民法388条）。
「設定当時に建物あり＋同一所有者」が要件で、更地に設定後に建てた建物では成立しない点を押さえましょう。
参考にした資料
・民法388条（法定地上権＝土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合に、土地または建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、建物について地上権が設定されたものとみなす・地代は当事者の請求により裁判所が定める）を条文で確認。成立要件（設定当時の建物の存在・同一所有者）は条文の解釈による
※法令は改正されることがあります。最新の条文をご確認ください。内容確認日：2026年6月13日。
まちがえやすいポイント
法定地上権は「抵当権の設定当時」に建物が存在し、土地と建物が同一所有者であったことが必要です。更地に抵当権を設定した後に建物を建てても成立しません。成立すると建物のために地上権が認められ、地代は当事者の請求により裁判所が定めます。土地・建物が別々の不動産であることが前提の制度です。