土地家屋調査士と司法書士の違い｜表示に関する登記と権利に関する登記
この記事の要点
土地家屋調査士は不動産の表示に関する登記（土地・建物の物理的状況）と測量・筆界を扱います。
司法書士は不動産の権利に関する登記（所有権・抵当権など）を扱います。
建物を新築したら、表題登記＝調査士、所有権保存登記＝司法書士、という役割分担です。
土地家屋調査士は、不動産の「表示に関する登記」を代理して行う専門家です。土地・建物の物理的な状況（場所・形・面積・用途など）を調査・測量して登記します。
一方、司法書士は、不動産の「権利に関する登記」を代理して行う専門家です。所有権や抵当権など、権利の登記を扱います。
どちらも「登記」の専門家ですが、扱う登記の種類が違います。順番に整理します。
土地家屋調査士の仕事｜表示に関する登記
土地家屋調査士が扱うのは、表示に関する登記です。具体的には、土地の分筆・合筆・地積更正・地目変更、建物の新築（表題登記）・増築・滅失などです。
これらの登記には土地・建物の調査と測量が必要なので、現地に出向いて測量し、筆界（公法上の境界）を明らかにする業務も行います。
司法書士の仕事｜権利に関する登記
司法書士が扱うのは、権利に関する登記です。具体的には、売買・相続・贈与による所有権移転登記、抵当権の設定・抹消登記、所有権保存登記などです。
「誰のものか」「どんな権利が付いているか」という権利関係を登記記録に記録します。
登記記録で見る役割分担
2つの違いは、登記記録（登記簿）の構造を見ると分かりやすくなります。
たとえば建物を新築したときは、まず土地家屋調査士が建物の表題登記（物理的状況の記録）を行い、続いて司法書士が所有権保存登記（権利の記録）を行う、という流れになります。
2つの違いを比較
| 項目 | 土地家屋調査士 | 司法書士 |
|---|---|---|
| 扱う登記 | 表示に関する登記 | 権利に関する登記 |
| 対象 | 土地・建物の物理的状況 | 所有権・抵当権などの権利関係 |
| 測量・筆界 | 行う（調査・測量が必要） | 行わない |
試験での位置づけ
土地家屋調査士試験（午後の部）の択一・記述は、その大半が表示に関する登記＝土地家屋調査士の領域です。第4問以降の不動産登記法は表示登記が中心で、土地家屋調査士法（令和6年度では第20問）も出題されます。権利に関する登記（司法書士の領域）の細かい手続は、調査士試験の主たる対象ではありません。
理解度チェック
Q. 建物を新築したときの建物表題登記は、司法書士が代理して申請する。○か×か。
×。建物表題登記は表示に関する登記なので、土地家屋調査士の業務です。所有権保存登記（権利）が司法書士の業務です。
Q. 売買による所有権移転登記や抵当権設定登記は、司法書士の業務である。○か×か。
○。これらは権利に関する登記で、司法書士の業務です。
Q. 土地家屋調査士は、登記のために土地・建物の調査・測量を行う。○か×か。
○。表示に関する登記には調査・測量が必要で、土地家屋調査士がこれを行います。
まとめ
土地家屋調査士は表示に関する登記（物理的状況）＋測量、司法書士は権利に関する登記（所有権・抵当権など）を扱います。登記記録の表題部が調査士、権利部が司法書士、と覚えると整理できます。
調査士試験の午後は、ほぼ表示に関する登記が対象です。
参考にした資料
・土地家屋調査士法／司法書士法／不動産登記法（表示に関する登記・権利に関する登記）
・土地家屋調査士と司法書士の業務の違いについて、土地家屋調査士会・司法書士法人の解説で確認
※制度は改正されることがあります。最新の情報は各士業団体・法務省でご確認ください。内容確認日：2026年6月13日。
まちがえやすいポイント
「建物の登記はすべて司法書士」と考えるのは誤りです。建物の物理的状況を記録する表題登記は土地家屋調査士、所有権など権利の登記は司法書士です。表示に関する登記が土地家屋調査士の独占業務であり、試験の主戦場でもあります。