令和6年土地家屋調査士午後第2問解説｜不動産物権変動の対抗（民法177条）

令和6年度（午後の部）第2問は、不動産物権変動の対抗要件（民法177条）に関する判例問題です。登記がなくても対抗できる相手（前主・相続人・不法占拠者など）と、登記がなければ対抗できない相手（第三者）の区別が問われました。正しいものの組合せを選びます。

問題

Ａがその所有する甲土地をＢに売却した場合に関する次のアからオまでの記述のうち、判例の趣旨に照らし正しいものの組合せは、後記1から5までのうち、どれか。

ア　Ａが甲土地をＢに売却した後、その旨の登記がされない間に、更に甲土地をＣに売却した場合において、ＡＣ間の売買の時点で、ＡＢ間の売買についてＣが悪意であったときは、Ｂは、甲土地について所有権の移転の登記を備えなくても、Ｃに対し、甲土地の所有権の取得を対抗することができる。

イ　Ａが甲土地をＢに売却した後、その旨の登記がされない間に、Ｃのために抵当権を設定した場合には、Ｂは、甲土地について所有権の移転の登記を備えなくても、Ｃの抵当権が実行されて買受人となったＤに対し、甲土地の所有権の取得を対抗することができる。

ウ　Ｂが甲土地を更にＣに売却した場合には、Ｃは、甲土地について所有権の移転の登記を備えなくても、Ａに対し、甲土地の所有権の取得を対抗することができる。

エ　Ａが甲土地をＢに売却した後、その旨の登記がされない間に、Ａが死亡し、Ａの唯一の相続人である子Ｃが甲土地を相続した場合には、Ｂは、甲土地について所有権の移転の登記を備えなくても、Ｃに対し、甲土地の所有権の取得を対抗することができる。

オ　Ｂは、甲土地について所有権の移転の登記を備えなければ、甲土地を無権原で占有するＣに対し、甲土地の明渡しを請求することができない。

正解：5（ウ・エが正しい）

正しいのは記述ウと記述エです（ア・イ・オが誤り）。

登記がなければ対抗できない「第三者」にあたるのは、単純悪意者・抵当権者・その買受人など、正当な利害関係を持つ者です。

前主・相続人（当事者の地位を承継した者）・不法占拠者は「第三者」にあたらず、登記がなくても対抗できます。「悪意でも単純悪意なら第三者／背信的悪意者は第三者でない」の区別もあわせて押さえましょう。

参考にした資料

民法177条（不動産物権変動の対抗要件）と「第三者」の範囲に関する判例（単純悪意者は第三者／背信的悪意者・前主・相続人・不法占拠者は第三者でない）を、条文および当サイトの解説で確認
令和6年度土地家屋調査士試験午後の部第2問／法務省公式問題・正解

※法令は改正されることがあります。最新の条文をご確認ください。内容確認日：2026年6月13日。正解は法務省公表の正解（午後第2問＝5）によります。

この記事を書いた人

独学で学ぶ土地家屋調査士編集部

土地家屋調査士試験の用語・条文・記述式・測量計算を、法務省の公式情報と最新の法令に照らして整理しています。