地目変更登記とは｜申請義務（1ヶ月）と地目の認定・地積更正との違い

地目変更登記とは、土地の用途（使い方）が変わり、現況の地目が登記記録の地目と異なるに至ったときに、登記記録の地目を現況に合わせて直す登記です。

たとえば、畑をならして宅地にした、田を駐車場（雑種地）にした、というように実際の用途が変わったときに行います。

地目とは？土地の用途による区分（23種類）

地目は、土地の用途による区分で、不動産登記規則により23種類が定められています（田・畑・宅地・山林・原野・公衆用道路・雑種地など）。

地目の認定は、土地の現況および利用目的に重点を置き、一部にわずかな違いがあっても土地全体としての状況で判断します（一筆の土地に一つの地目）。なお雑種地は、いずれの地目にも当てはまらない土地です。

地目変更登記とは？現況に合わせる変更登記

地目変更登記は、土地の用途が変わって現況の地目が登記と食い違ったときに、登記記録の地目を現況に合わせる表題部の変更登記です。

「登記がもともと間違っていた」のではなく、「後から現況が変わった」ために直す、という点がポイントです。

申請義務｜1ヶ月以内・怠ると過料

地目の変更があったときは、表題部所有者または所有権の登記名義人が、変更があった日から1ヶ月以内に地目変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法37条）。

この申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となります（同164条）。地目変更には申請義務があるのが大きな特徴です。

地積更正登記との違い（義務か任意か）

同じ土地の表示に関する登記でも、地目変更と地積更正では申請義務の有無が違います。

「現況が変わった＝変更登記（義務）／もともと誤り＝更正登記（任意）」と整理すると区別しやすくなります。

過去問での問われ方

地目は、択一でくり返し問われます。

令和6年度（午後の部）第9問では、合筆の登記との関係で「地目が相互に異なるか」をどう判断するかが問われ、登記記録の地目で判断する（現況の地目が違っても、登記記録の地目が同じなら合筆できる）という考え方が論点になりました。地目を「現況」で見るのか「登記記録」で見るのかは、場面によって異なるので注意が必要です。

理解度チェック

まとめ

地目変更登記は、現況の用途変化に合わせて登記の地目を直す変更登記で、1ヶ月以内の申請義務があります（不動産登記法37条）。任意の地積更正登記との違い（義務か任意か）が試験で狙われます。

「変更は義務／更正は任意」「地目は土地全体・登記記録の地目で判断」を押さえておきましょう。

• 分筆登記と地積更正登記の違い
• 合筆の制限（地目が異なる土地は合筆できない）