表題部所有者と所有権の登記名義人の違い｜表示登記と権利登記

この記事の要点

表題部所有者は、表題部（表示に関する登記）に記録された所有者で、まだ所有権の登記がされていない段階の所有者です。

所有権の登記名義人は、権利部（甲区）に所有権保存登記・移転登記で記録された所有者です。

所有権保存登記をすると、表題部所有者は権利部に移ります。

表題部所有者とは、登記記録の表題部（表示に関する登記）に記録された所有者で、まだ所有権の登記がされていない段階の所有者です。

これに対して、所有権の登記名義人とは、権利部（甲区）に所有権の登記（保存登記・移転登記）によって記録された所有者です。

どちらも「登記記録上の所有者」ですが、表題部に記録された段階か、権利部に記録された段階か、で違います。順番に整理します。

表題部所有者とは？表示登記に記録された所有者

建物を新築した直後など、まだ権利の登記がされていない不動産では、表題登記（表示に関する登記）に所有者が記録されます。これが表題部所有者です。

表題部所有者は、まだ権利に関する登記（所有権の登記）がないため、その段階では第三者への対抗力はありません。土地家屋調査士が扱う表示に関する登記の段階の所有者、というイメージです。

所有権の登記名義人とは？権利部の所有者

所有権の登記名義人は、権利部（甲区）に所有権保存登記や移転登記によって記録された所有者です。

権利部に記録されることで、所有権を第三者に対抗できるようになります。権利に関する登記なので、司法書士が扱う領域です。

所有権保存登記で表題部所有者が権利部に移る

表題部所有者（またはその相続人など）が所有権保存登記を申請すると、権利部（甲区）に所有権の登記名義人として記録されます。

このとき、表題部の所有者の記録は下線が引かれて抹消され、所有者の情報は権利部に移ります。

表題部所有者（表示に関する登記）が、所有権保存登記によって権利部（甲区）の所有権の登記名義人になる。※イメージ図です。

2つの違いを比較

項目	表題部所有者	所有権の登記名義人
記録される場所	表題部（表示に関する登記）	権利部甲区（権利に関する登記）
段階	所有権の登記がまだない	所有権保存・移転登記がされた後
第三者への対抗力	ない	ある

過去問での問われ方

「表題部所有者又は所有権の登記名義人」という形で、択一に何度も登場します。

令和6年度（午後の部）でも、第4問の表題登記の添付情報、第8問の分筆、第9問の合筆などで、「表題部所有者」と「所有権の登記名義人」が並んで出てきました。どちらの段階の所有者の話かを正しく読み分けることが大切です。

まちがえやすいポイント

表題部所有者は、まだ所有権の登記がされていない段階の所有者で、その段階では第三者への対抗力はありません。所有権保存登記をして初めて、権利部の所有権の登記名義人になり、対抗力が備わります。「表示登記の所有者＝表題部所有者／権利登記の所有者＝所有権の登記名義人」と区別しましょう。

理解度チェック

Q. 表題部所有者は、まだ所有権の登記がされていない段階の、表題部に記録された所有者である。○か×か。

○。表示に関する登記の表題部に記録された所有者で、権利の登記（所有権の登記）はまだされていない段階です。

Q. 所有権保存登記をしても、所有者の情報は表題部に残り、権利部には記録されない。○か×か。

×。所有権保存登記をすると、表題部の所有者は抹消され、権利部（甲区）に所有権の登記名義人として記録されます。

Q. 所有権の登記名義人は、権利部（甲区）に記録された所有者である。○か×か。

○。所有権保存登記・移転登記によって、権利部（甲区）に記録された所有者です。

まとめ

表題部所有者は表示に関する登記の表題部に記録された所有者（権利の登記前）、所有権の登記名義人は権利部に記録された所有者で、所有権保存登記によって表題部所有者が権利部に移ります。

「表示登記の所有者か、権利登記の所有者か」で読み分けましょう。

この論点が出題された過去問

この論点が問われた過去問の解説です（新しい年度から順）。

参考にした資料

・不動産登記法（表題部所有者・所有権の登記名義人・所有権保存登記）／両者の違いについて、土地家屋調査士・登記関連の解説で確認

・令和6年度土地家屋調査士試験午後の部第4問・第8問・第9問／法務省公式問題

※法令は改正されることがあります。最新の不動産登記法は法務省・e-Govでご確認ください。内容確認日：2026年6月13日。

この記事を書いた人

独学で学ぶ土地家屋調査士編集部

土地家屋調査士試験の用語・条文・記述式・測量計算を、法務省の公式情報と最新の法令に照らして整理しています。