敷地権とは｜敷地利用権との違いと分離処分の禁止（区分建物）

この記事の要点

敷地権とは、区分建物（マンション）の専有部分と分離して処分できない敷地利用権のうち、登記されたものをいいます。

敷地利用権は、専有部分を所有するための敷地に対する権利（所有権・地上権・賃借権など）で、区分所有法により専有部分と分離処分が原則禁止されています。

敷地権の登記がされると、敷地である土地に敷地権である旨の登記がされ、専有部分の登記が土地にも効力を持ちます。

マンションのような区分建物では、各住戸（専有部分）の所有者が、その建物の敷地である土地を使う権利も持っています。この敷地に対する権利と登記のしくみを整理するのが、敷地利用権と敷地権です。

敷地利用権とは

敷地利用権とは、区分所有者が専有部分を所有するために持つ、建物の敷地に対する権利です（区分所有法）。所有権だけでなく、地上権・賃借権・使用借権なども敷地利用権になり得ます。

専有部分（部屋）だけがあっても、その建物が建つ土地を使えなければ意味がありません。そこで、専有部分とセットになる土地の権利が敷地利用権です。

分離処分の禁止

区分所有法では、原則として専有部分と敷地利用権を分離して処分することが禁止されています。専有部分だけを売って敷地利用権を手元に残す、といったことは原則できません。

これは、専有部分と土地の権利がバラバラの人に渡ってしまうと、権利関係が複雑になり、マンションの管理が立ち行かなくなるためです。

敷地権とは（敷地利用権との違い）

敷地権とは、分離処分ができない敷地利用権で、登記されたものをいいます。区分建物の表題部に、敷地権として登記されます。

区分	敷地利用権	敷地権
性質	敷地を使える権利そのもの	分離処分できない敷地利用権で登記されたもの
根拠	区分所有法	不動産登記法（登記上の扱い）
登記	権利の中身を指す概念	区分建物の表題部に登記される

敷地権の登記がされると、敷地である土地の登記記録に敷地権である旨の登記がされます。これ以後は、専有部分（区分建物）についてした所有権などの登記が、土地の敷地権にも効力を持つようになり、土地について別々に登記をする必要がなくなります。

過去問での問われ方

令和5年度（午後の部）では、区分建物に関連して、敷地利用権と敷地権の関係、専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止、敷地権である旨の登記の効果などが問われました。区分建物をめぐる登記では、「専有部分と敷地利用権は原則分離できない」「登記された分離処分できない敷地利用権が敷地権」を押さえておくと整理できます。

まちがえやすいポイント

敷地利用権と敷地権は同じではありません。敷地利用権は敷地を使える権利そのもの、敷地権はそのうち「分離処分できず、登記されたもの」を指す登記上の概念です。また、専有部分と敷地利用権は原則として分離処分できない点、敷地権の登記後は専有部分の登記が土地にも効力を持つ点もあわせて押さえましょう。

理解度チェック

Q. 専有部分と敷地利用権は、原則として分離して処分することができない。○か×か。

○。区分所有法により、専有部分と敷地利用権の分離処分は原則として禁止されています。

Q. 敷地利用権はすべて所有権でなければならない。○か×か。

×。敷地利用権は所有権に限られず、地上権・賃借権・使用借権なども敷地利用権になり得ます。

Q. 敷地権とは、分離処分ができない敷地利用権で、登記されたものをいう。○か×か。

○。敷地権は、専有部分と分離処分できない敷地利用権が登記されたもので、区分建物の表題部に登記されます。

まとめ

敷地利用権は専有部分のための敷地に対する権利そのもの、敷地権はそのうち分離処分できず登記されたもので、専有部分と敷地利用権は原則分離処分できません。

「敷地利用権＝権利そのもの」「敷地権＝分離処分できず登記されたもの」を区別して覚えましょう。

この論点が出題された過去問

この論点が問われた過去問の解説です（新しい年度から順）。

参考にした資料

・区分所有法（敷地利用権・分離処分の禁止）／不動産登記法（敷地権・敷地権である旨の登記）／敷地利用権と敷地権の違いについて、不動産関連の専門解説で確認

・令和5年度午後の部（区分建物・敷地権）／法務省公式問題

※制度・取扱いは変更されることがあります。最新の情報は法務局・法務省でご確認ください。内容確認日：2026年6月13日。

この記事を書いた人

独学で学ぶ土地家屋調査士編集部

土地家屋調査士試験の用語・条文・記述式・測量計算を、法務省の公式情報と最新の法令に照らして整理しています。